[두바이 부동산] 2025년부터 최대 15% 가격 조정 전망

 

두바이의 부동산 시장이 지난 몇 년간의 폭발적인 성장세를 마무리하고, 조정 국면에 접어들 가능성이 제기되고 있습니다. 국제 신용평가사 Fitch Ratings에 따르면, 두바이의 주거용 부동산 가격은 2025년 하반기부터 2026년 사이 최대 15% 하락할 수 있다고 전망됩니다. 이는 2022년부터 2025년 1분기까지 약 60% 상승했던 가격의 피로감과 공급 과잉이 맞물린 결과로 분석됩니다.

 

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1. 시장 개요

두바이 부동산은 코로나19 팬데믹 이후 세계 각국의 부유층과 중산층 투자자들이 몰리며 큰 상승세를 기록해 왔습니다.

이 기간 동안 두바이는 대규모 인프라 투자, 소득세 혜택, 장기 비자 제도 등의 정책을 통해 글로벌 자본을 적극적으로 유치했습니다.

특히 러시아-우크라이나 전쟁 이후 러시아 투자자들의 유입도 가격 상승에 기여한 주요 요인 중 하나였습니다.

그러나 이와 같은 급등세는 동시에 시장의 과열 우려를 불러왔고, Fitch는 “공급 증가 속도가 수요 증가 속도를 앞지르며 하락 압력이 커지고 있다”고 진단했습니다.

2. 공급 증가와 수요 불균형

Fitch는 두바이에서 2025년과 2026년 동안 약 210,000개의 신규 주택이 공급될 것으로 예측하고 있습니다.

이는 지난 3년간 공급량의 두 배 수준으로, 역사상 가장 큰 공급 증가에 해당합니다.

이에 따라 수요 대비 공급 초과로 인한 가격 조정이 불가피하다는 분석입니다.

실제로 2025년부터 2027년까지 주택 공급 증가율은 약 16%에 달할 것으로 보이며, 같은 기간 두바이 인구 증가율은 약 5%에 그칠 전망입니다.

이러한 불균형은 주거용 부동산 가격 전반에 하방 압력을 가할 수 있습니다.

 

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3. 금융 시스템의 건전성

과거 2009년 글로벌 금융위기 당시 두바이는 부동산 거품 붕괴로 인해 아부다비로부터 200억 달러 규모의 구제금융을 받은 바 있습니다. 이후 두바이 정부는 부채 축소와 함께 국영 개발업체 통합, 금융 규제 강화 등의 조치를 시행해왔습니다.

Fitch는 이번 가격 조정 가능성에도 불구하고 “두바이의 금융 시스템과 주택 공급자들은 충분히 이를 견딜 수 있는 구조”라고 평가했습니다. 특히, 은행의 부동산 관련 대출 비중은 2022년 20%에서 2024년 말 14%로 줄어들며 리스크 노출이 완화된 것으로 나타났습니다.

4. 지역별 영향 차이

예상되는 부동산 가격 조정은 모든 지역에 균등하게 영향을 미치지는 않을 전망입니다.

Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate 등 고급 지역은 여전히 공급이 제한적이며 수요가 높아 상대적으로 안정세를 유지할 것으로 보입니다.

반면, 중저가 주거 단지인 Jumeirah Village Circle(JVC), Dubai Sports City, Discovery Gardens 등은 과잉 공급의 영향을 더 직접적으로 받을 수 있으며 가격 하락폭이 클 것으로 예상됩니다.

5. 투자자 조언

1. 시장 타이밍: 가격 하락이 예상되는 시점에서 섣부른 투자는 피하고, 시장 안정화 이후 진입을 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.
2. 위치 선택: 고급 지역일수록 변동성이 낮고 회복 속도가 빠르기 때문에 입지를 신중히 고려해야 합니다.
3. 장기적 관점: 단기 시세 차익보다는 장기적인 자산 가치 상승과 수익률을 중심으로 접근해야 합니다.
4. 재정 계획: 변동성에 대비한 유동성 확보와 보수적인 자금 계획이 필수입니다.

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6. 결론

두바이 부동산 시장은 지난 수년간 지속된 고성장의 궤도에서 점차 조정 국면으로 이동하고 있습니다.

공급 과잉과 가격 피로감, 시장 안정화를 위한 정책 조합 속에서 투자자들은 보다 전략적인 접근이 요구되는 시점입니다.

앞으로의 두바이 부동산은 단기적인 급등보다는 구조적 균형과 장기적 성장에 기반한 시장으로 재편될 가능성이 큽니다.

이에 따라 투자자들은 감정이 아닌 데이터에 기반한 의사결정, 그리고 장기적 관점에서의 투자 계획 수립이 무엇보다 중요해지고 있습니다.